Zakup nieruchomości

Chcę kupić mieszkanie bez pośrednictwa agencji. Na co powinnam zwrócić szczególną uwagę, jakie dokumenty sprawdzić?

Obecnie są dwa typy mieszkań: lokale tzw. hipoteczne (odrębna własność lokali) i lokale spółdzielcze własnościowe. W przypadku lokali hipotecznych podstawowym dokumentem, który powinno się sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, jest księga wieczysta prowadzona przez właściwy ze względu na miejsce położenia Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Znajdują się w niej zarówno wpisy dotyczące aktualnych i byłych właścicieli, jak i obciążenia ciążące na lokalu. W przypadku lokali spółdzielczych własnościowych należy żądać zaświadczenia ze spółdzielni, wskazującego, komu przysługuje prawo do tego lokalu, oraz odpisu z księgi wieczystej, jeżeli takowa została dla tego lokalu założona (lokal spółdzielczy nie musi mieć księgi wieczystej). Ponadto polecam sprawdzenie rachunków za media za kilka miesięcy wstecz, aby uniknąć później problemów z przepisywaniem umów na dostawę tych mediów, a także – zwłaszcza przy starszych budynkach – sprawdzenia stanu technicznego instalacji.
Sprawdzenia stanu prawnego lokalu dokona notariusz spisujący umowę sprzedaży. Dlatego w zasadzie najbardziej bezpiecznym sposobem dokonania transakcji – gdy już się znajdzie mieszkanie i ustali ze sprzedającym warunki (cenę, wydanie lokalu, wymeldowanie osób) – jest umówienie się u notariusza na ustalenie warunków i sprawdzenie dokumentów. Notariusz sprawdzi dokumenty przedstawione przez sprzedającego, wypyta o szczegóły i, jeżeli transakcja jest możliwa do przeprowadzenia, umówi się ze stronami na określony termin do podpisania umowy. Natomiast odradzałbym podpisywania umowy przedwstępnej, a zwłaszcza płacenia zadatku, tylko na podstawie oględzin mieszkania i wyjaśnień dotyczących stanu prawnego udzielonych przez osobę, która to mieszkanie zajmuje. Często bowiem w praktyce zdarza się, że w ten sposób oszukuje się potencjalnych kupujących, a osoba, która podpisuje umowę, wcale nie jest właścicielem mieszkania. Umowa przedwstępna i płacenie zadatku ma sens tylko wtedy, gdy z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży w danej chwili nie jest możliwe.
====================================================

====================================================
Co należy uczynić (sprawdzić), kupując działkę budowlaną, aby transakcja nie okazała się kupnem kota w worku?

O tym, czy działka jest działką budowlaną, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Obecnie może być z tym problem, gdyż stare plany zagospodarowania przestrzennego straciły ważność 31.12.2004 roku i, jeżeli w danej Gminie brak takiego planu, w zasadzie nie wiadomo, co się kupuje. Radziłbym wtedy oprzeć się na przygotowywanym przez Gminę studium zagospodarowania przestrzennego (jest to coś w rodzaju szkicu przyszłego planu) oraz na danych z planu, który stracił już ważność. Oczywiście najbezpieczniej byłoby przeczekać, aż do uchwalenia nowego planu przez Gminę, chyba że odnośnie do danej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Następnie należy sprawdzić, czy faktycznie działka, którą właściciel wskazuje, jest działką o tym numerze, którą chce sprzedać. W tym celu należy porównać mapę geodezyjną z odnośnikami w terenie. Jeżeli mapy takiej nie ma, właściciel może ją zamówić we właściwym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Ponadto w terenie należałoby sprawdzić, czy istnieją wzdłuż granicy zakopane słupki graniczne, czyli czy granica nie uległa rozmyciu, gdyż może to prowadzić później do komplikacji i konieczności przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego. Wszystkie te czynności może na zlecenie wykonać geodeta.
====================================================
Co trzeba sprawdzić – kupując mieszkanie, które nie ma założonej księgi wieczystej i którego właściciel (sprzedający) jest w trakcie sprawy rozwodowej – aby nie zostać oszukanym?

Tylko w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie ma konieczności założenia księgi wieczystej. Stan prawny takiego lokalu określa spółdzielnia będąca właścicielem budynku, w którym lokal się znajduje, wydając odpowiednie zaświadczenie, które jest podstawą dla notariusza do sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży. Zaświadczenie to zawiera opis lokalu, określenie jego powierzchni, stanu zaległości czynszowych i osoby, która jest członkiem spółdzielni.
Samo postępowanie rozwodowe nie ma wpływu na możliwość zbycia tego lokalu, może jednak powodować komplikacje natury praktycznej, związane z brakiem porozumienia, a nieraz wrogością, jaka towarzyszy małżonkom podczas rozwodu. W związku z tym, że jest to lokal spółdzielczy, zalecałbym zwrócenie bacznej uwagi na fakt, kiedy i jak lokal ten został nabyty. Nawet jeśli członkiem spółdzielni jest tylko jeden z małżonków, to jeśli lokal został nabyty w drodze przydziału w trakcie trwania małżeństwa, jest on częścią majątku dorobkowego i sprzedać go mogą tylko oboje małżonkowie działający łącznie. Lokalem tym samodzielnie może rozporządzać jeden z małżonków tylko w sytuacji, gdy nabył go przed zawarciem związku małżeńskiego lub w trakcie związku, ale w drodze spadku lub darowizny.
====================================================
Zamierzam kupić dom jednorodzinny na rynku wtórnym, jakie dokumenty należy sprawdzić przed kupnem?

Szukasz kredytu na nieruchomość?

Podstawowym dokumentem, który powinno się sprawdzić, kupując dom na rynku wtórnym, jest księga wieczysta dla danej nieruchomości prowadzona przez właściwy ze względu na miejsce położenia Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Znajdują się w niej zarówno wpisy dotyczące aktualnych i byłych właścicieli, jak i określenie geodezyjne samej nieruchomości. Odpisu z tej księgi wieczystej zażąda notariusz, który będzie obsługiwał transakcję. Jeżeli w księdze wieczystej brak dokładnego opisu nieruchomości (ulica, numer domu) i uwidoczniony jest tylko numer działki, należy ustalić, czy faktycznie działka, którą właściciel wskazuje, ma ten sam numer, co działka, którą chce sprzedać. W tym celu należy porównać mapę geodezyjną z odnośnikami w terenie. Jeżeli mapy takiej nie ma, właściciel może ją zamówić we właściwym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Ponadto jeżeli brak ogrodzenia w terenie, należałoby sprawdzić, czy istnieją wzdłuż granicy zakopane słupki graniczne, czyli czy granica nie uległa rozmyciu, gdyż może to prowadzić później do komplikacji i konieczności przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego z sąsiadem. Ponadto polecam sprawdzenie rachunków za media zaa kilka miesięcy wstecz, aby uniknąć później problemów z przepisywaniem umów na dostawę tych mediów, a także – zwłaszcza przy starszych budynkach – zlecenie fachowcowi sprawdzenia stanu technicznego budynku i instalacji.
====================================================
Chciałabym kupić dom, który stanowił współwłasność małżonków. Mąż zmarł. Pozostała żona i trójka dzieci.

Oczywiście istnieje możliwość nabycia takiej nieruchomości, ale poprzedzona musi być uregulowaniem kwestii własności nieruchomości, jeżeli bowiem nieruchomość stanowiła własność obojga małżonków (tak wynika z wpisów w księdze wieczystej) i jedno z nich zmarło wówczas w celu uregulowania własności istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym współwłaścicielu. Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu do spadku po nim w pierwszej kolejności powołani są żona i dzieci. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek spadkobiercy lub spadkobierców. Podczas tego postępowania sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmarłym oraz jaka część spadku przysługuje poszczególnym spadkobiercom, natomiast nie interesuje go, jakie rzeczy i prawa wchodzą w skład spadku. Sam wniosek o stwierdzenie nabycia spadku wraz z załącznikami składa się w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego, w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Za rozpoznanie wniosku sąd pobierze wpis w wysokości 20 złotych. Sąd po przeprowadzeniu tego postępowania wydaje postanowienie, w którym stwierdza kto dziedziczy po zmarłym. Postanowienie to jest legitymacją uprawniającą spadkobiercę do formalnego władania spadkiem, a więc i wchodzącymi w jego skład nieruchomościami. Dopiero z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia spadkobiercy stają się formalnymi właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Nabycie spadku podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Zatem po zakończeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, w ciągu miesiąca od jego uprawomocnienia się spadkobiercy muszą rozliczyć się w Urzędzie Skarbowym.
Wszystkie kwestie związane z tym podatkiem reguluje ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku „O podatku od spadków i darowizn”. We właściwym Urzędzie Skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym podaje się co wchodzi w skład spadku, a także określa wartość majątku spadkowego. Wysokość podatku ustala się w zależności od wartości tego majątku i grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca spadku.
Zaznaczyć należy, że przepisy podatkowe nakładają na notariusza obowiązek uzależnienia sporządzenia na przykład umowy sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład spadku od wcześniejszego dostarczenia przez spadkobierców zaświadczenia o rozliczeniu podatku od spadku. Zatem niemożliwa jest sprzedaż nieruchomości bez wcześniejszego rozliczenia się z Urzędem Skarbowym. Jeżeli do dziedziczenia powołanych było kilka osób to po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku spadkobiercy mogą podzielić się nabytym majątkiem wedle swojego uznania. Taki podział odbywa się w osobnym postępowaniu zwanym działem spadku.
Realizacja tego uprawnienia może nastąpić poprzez wniesienie do sądu wniosku o dział spadku, w którym spadkobierca powołuje się na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, przedstawia spis majątku, który ma być dzielony oraz przedstawia dowody stwierdzające, że nieruchomości stanowiły własność spadkodawcy. Dla spadkobiercy nie znanego z miejsca pobytu sąd ustanawia kuratora. Od wniosku w sprawie o dział spadku sąd pobiera tzw. wpis stosunkowy zależny od wartości majątku podlegającego działowi.
Koszty postępowania o stwierdzenie nabycia spadku są niewielkie. Natomiast koszty podatkowe z tym związane, jak i koszty działu spadku zależą od wartości całego majątku spadkowego.
====================================================
Co mam zrobić, aby bezpiecznie kupić działkę budowlaną bez pośrednika. Czy notariusz sprawdza, czy działka jest wolna od długów na hipotece?

Owszem notariusz sprawdza, czy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości figurują hipoteki na podstawie odpisu z księgi będącej podstawą do zawarcia umowy sprzedaży. To samo może sprawdzić kupujący, odwiedzając Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego lub prosząc właściciela o pokazanie aktualnego odpisu. Natomiast notariusz nie ma obowiązku ani możliwości sprawdzenia i uchronienia nabywcy przed najczęściej popełnianym przy sprzedaży działek oszustwem, a mianowicie kupnem innej działki niż pokazywana przez sprzedającego w terenie. Czasami bowiem nieuczciwy sprzedający pokazuje kupującemu działkę, twierdząc, że jest to działka o określonym numerze, np. 100/3, której jest właścicielem. Strony zawierają umowę sprzedaży, a po pewnym czasie okazuje się, że działka nr 100/3, którą nabył kupujący, nie jest tą działką, którą pokazywał sprzedający, tylko zupełnie inną. Aby do tego nie doszło, należy od sprzedającego domagać się mapy geodezyjnej, na podstawie której można ustalić położenie działki w terenie. Ponadto w związku z brakiem w większości gmin planów zagospodarowania przestrzennego oraz licznymi zmianami przepisów w ubiegłym i w tym roku pojęcie działki budowlanej straciło swoje pierwotne znaczenie i obecnie, zanim dokona się zakupu działki, trzeba dobrze sprawdzić, czy będzie można na niej przeprowadzić inwestycję, którą nabywca zamierza wykonać.
====================================================